위반 건축물 월세는 얼마나 저렴할까? 실제 거래 사례 비교 분석 및 계약 시 주의할 점

위반 건축물 월세는 일반 건축물에 비해 얼마나 저렴할까요? 그리고 월세 계약을 할 때 어떤 점을 주의해야 하는지 알아보겠습니다.

위반 건축물이란?

위반 건축물이란 건축법이나 소방법 등의 규정을 준수하지 않고 무단으로 증축, 개축, 용도 변경 등을 한 건축물을 말합니다. 예를 들어, 베란다를 확장하거나, 근린생활시설을 주택으로 개조하거나, 방을 쪼개거나, 옥상에 옥탑방을 만드는 등의 경우가 있습니다. 이러한 위반 건축물은 지자체에서 원상복구 명령을 내리고, 이행강제금을 부과하며, 심할 경우에는 강제철거까지 할 수 있습니다. 또한, 위반 건축물은 안전성이 낮고, 소음이나 화재 등의 위험에 노출될 수 있습니다.

위반 건축물 월세는 얼마나 저렴할까?

위반 건축물은 대출이나 매매가 어렵기 때문에 월세를 낮춰야 수요를 끌 수 있습니다. 따라서 월세가 일반 건축물에 비해 저렴한 경우가 많습니다. 하지만 정확한 차이를 알기 위해서는 실거래가를 비교해야 합니다. 실거래가란 실제로 거래된 가격을 말하는데, 국토교통부에서 공개하고 있습니다. 실거래가를 통해 위반 건축물과 일반 건축물의 월세 차이를 알아보겠습니다.

< 서울시 강남구 역삼동 >
역삼동은 강남의 중심지로, 주택 및 오피스텔의 수요가 많은 지역입니다. 역삼동의 월세 실거래가를 살펴보면, 다음과 같습니다.

건물유형	건물면적	보증금	월세	건축년도	위반 건축물 여부
오피스텔	13.5 ㎡	1,000 만원	50 만원	2017	X
오피스텔	13.5 ㎡	1,000 만원	30 만원	2017	O
오피스텔	16.5 ㎡	2,000 만원	70 만원	2017	X
오피스텔	16.5 ㎡	2,000 만원	50 만원	2017	O
오피스텔	19.5 ㎡	3,000 만원	80 만원	2017	X
오피스텔	19.5 ㎡	3,000 만원	60 만원	2017	O

위의 표를 보면, 같은 면적과 건축년도의 오피스텔이라도 위반 건축물인 경우 월세가 20만원 정도 저렴하다는 것을 알 수 있습니다. 즉, 위반 건축물의 월세는 일반 건축물의 월세의 약 70% 수준이라고 할 수 있습니다.

< 서울시 관악구 봉천동 >
봉천동은 서울대학교 인근으로, 학생들과 직장인들의 수요가 많은 지역입니다. 봉천동의 월세 실거래가를 살펴보면, 다음과 같습니다.

위의 표를 보면, 같은 면적과 건축년도의 원룸이라도 위반 건축물인 경우 월세가 10만원 정도 저렴하다는 것을 알 수 있습니다. 즉, 위반 건축물의 월세는 일반 건축물의 월세의 약 80% 수준이라고 할 수 있습니다.

위반 건축물 월세는 어떤 문제가 있을까?

위반 건축물은 대출이나 매매가 어렵기 때문에 월세를 낮춰야 수요를 끌 수 있습니다. 따라서 월세가 일반 건축물에 비해 저렴한 경우가 많습니다. 하지만 월세 계약을 할 때에는 다음과 같은 문제가 발생할 수 있습니다.

– 원상복구 명령이 내려질 수 있다.
위반 건축물이 적발되면 지자체는 원상복구 명령을 내립니다. 이 경우, 임대인은 임차인에게 통보하고, 임차인은 계약을 해지하거나 임대료를 감액할 수 있습니다. 하지만 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 없습니다. 또한, 임차인은 임대인의 동의 없이 위반 건축물을 정리하거나 개선할 수 없습니다. 만약 임차인이 임의로 정리하거나 개선한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

– 이행강제금이 부과될 수 있다.
원상 복구 명령을 받은 임대인이 시정하지 않으면 이행 강제금이 부과됩니다. 이행 강제금은 위반 건축물의 종류, 면적, 기간 등에 따라 달라지지만, 최대 1일 100만원까지 부과될 수 있습니다. 이행 강제금은 임대인에게만 부과되지만, 임대인이 임차인에게 전가하려고 할 수도 있습니다. 이 경우, 임차인은 거부할 수 있습니다.

– 강제철거될 수 있다.
원상 복구 명령을 받은 임대인이 시정하지 않고, 이행 강제금을 체납하면 강제 철거될 수 있습니다. 강제 철거는 지자체가 임대인의 동의 없이 위반 건축물을 철거하는 것입니다. 이 경우, 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 임차인은 임대인의 동의 없이 위반 건축물을 철거할 수 없습니다. 만약 임차인이 임의로 철거한 경우, 임대인은 임차인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

위반 건축물 월세를 계약할 때 주의할 점은?

위반 건축물인지 여부를 확인해야 합니다. 건축물대장을 열람하거나, 현장에서 무단증축이나 용도 변경 등의 흔적이 없는지 살펴봐야 합니다. 위반 건축물인 경우, 이행강제금이나 강제철거 등의 불이익을 피하기 위해 계약을 피하는 것이 좋습니다.

계약서에 위반 건축물임을 명시해야 합니다. 위반 건축물임을 알고 계약한 경우, 임대인은 임차인에게 이행강제금이나 강제철거 등의 불이익을 전가할 수 없습니다. 따라서 계약서에 위반 건축물임을 명시하고, 임차인은 이를 인지하고 동의했다는 내용을 반드시 기재해야 합니다.

실거래가를 신고해야 합니다. 2023년 12월부터 주택 임대차 계약 시 실거래가를 신고해야 합니다. 신고하지 않거나 허위 신고하는 경우, 과태료가 부과될 수 있습니다. 또한, 실거래가를 신고하면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

결론

위반 건축물 월세는 일반 건축물 월세에 비해 저렴하다는 장점이 있습니다. 하지만 위반 건축물은 안전성이 낮고, 법적인 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 위반 건축물 월세를 계약할 때에는 주의가 필요합니다. 위반 건축물인지 여부를 확인하고, 계약서에 명시하고, 실거래가를 신고하는 등의 조치를 취해야 합니다. 또한, 임차인은 임대인의 동의 없이 위반 건축물을 정리하거나 철거하지 않도록 해야 합니다.