월세 미납시 임대차 계약 해지 절차 : 내용증명 작성 방법

월세를 받는 임대인이라면 가장 꺼려하는 일 중 하나가 세입자의 월세 미납일 것입니다. 월세 미납은 임대인의 수입을 감소시키고, 임대차 관계를 불안정하게 만들 수 있습니다.

그렇다면 월세 미납이 발생했을 때, 임대인은 어떻게 대처해야 할까요? 임대차 계약을 해지할 수 있는 조건과 절차는 무엇일까요? 계약 갱신을 거절할 수 있는 조건과 절차는 무엇일까요?

이번 글에서는 이러한 질문에 대한 답변을 찾아보도록 하겠습니다.

월세 미납시 임대차 계약의 해지 조건

월세 미납시 임대차 계약을 해지할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.

• 임대차 계약의 대상이 주택인 경우, 임차인이 월세를 2개월이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 단, 주택 임대 사업자인 경우에는 월세를 3개월이상 연체해야 합니다.

• 임대차 계약의 대상이 상가인 경우, 임차인이 월세를 3개월치 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

여기서 주의해야 할 점은, 월세 미납액이 2개월치나 3개월치에 달하는 때라는 말은, 월세를 연속으로 몇 번 밀렸는지가 아니라, 연체된 금액이 몇 개월치 월세와 같은지를 의미한다는 것입니다.

예를 들어, 월세가 50만 원이라면, 월세 미납액이 100만 원이 되는 순간부터 계약을 해지할 수 있습니다. 임차인이 월세를 여러 번 연체했더라도, 미납액이 2개월치나 3개월치 월세에 미치지 못한다면, 계약을 해지할 수 없습니다.

월세 미납시 임대차 계약의 해지 절차

월세 미납시 임대차 계약을 해지하려면 다음과 같은 절차를 따라야 합니다.

• 임대인은 임차인에게 내용증명을 보내서 월세 미납 사실을 통보하고 납부를 최고합니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송할 수 있습니다.

• 임차인이 내용증명을 받은 날부터 2주 내에 월세를 납부하지 않으면, 임대인은 임차인에게 계약 해지 통보를 합니다. 계약 해지 통보는 내용증명으로도 가능합니다.

• 임차인이 계약 해지 통보를 받은 날부터 1개월 내에 임차물을 반환하지 않으면, 임대인은 법원에 명도소송을 제기할 수 있습니다. 명도소송은 임차인을 퇴거시키기 위한 소송입니다.

내용증명 작성 방법

내용증명이란 상대방에게 특정한 내용을 통보하고, 그 사실을 우체국에서 증명해주는 서면입니다. 내용증명은 소송 전에 협상을 위한 수단이거나, 소송시에 증거로 활용될 수 있습니다. 내용증명을 작성하는 방법은 다음과 같습니다.

• A4 용지에 내용증명을 작성합니다. 내용은 육하원칙에 따라 누가, 무엇을, 언제, 어디서, 어떻게, 왜 했는지를 명확하고 간결하게 기재합니다. 내용증명의 제목은 상대방이 한 눈에 알아볼 수 있도록 핵심 내용을 요약합니다.

• 내용증명의 상단에는 보내는 사람과 받는 사람의 성명과 주소를 적습니다. 보내는 사람과 받는 사람은 각각 발신인과 수신인으로 표기합니다. 내용증명의 하단에는 작성일자와 발신인의 서명과 인장을 날인합니다.

• 내용증명은 총 3부를 작성합니다. 발신인, 수신인, 우체국 각각 1부씩 보관하기 위함입니다. 내용증명이 여러 장일 경우에는 각 장에 간인을 합니다. 간인은 문서가 겹치는 부분에 도장을 찍어서 문서가 일치함을 나타내는 것입니다.

• 내용증명을 우체국에 가지고 가서 발송합니다. 내용증명은 등기우편으로 보내야 하며, 배달증명을 첨부하면 배달일자와 수취인을 증명할 수 있습니다. 우체국에서는 내용증명에 직인을 찍어서 확인하고, 발신인에게 영수증을 줍니다.

• 내용증명을 인터넷으로 보내는 방법도 있습니다. 인터넷 우체국 사이트에 접속하여 내용증명 서비스를 이용하면 됩니다. 내용증명 양식을 다운로드 받아 작성하고, 스캔하여 업로드하면 우체국에서 발송해줍니다.

월세 미납시 임대차 계약의 갱신 거절 조건

월세 미납시 임대차 계약의 갱신을 거절할 수 있는 조건은 다음과 같습니다.

• 임대차 계약의 대상이 주택인 경우, 임차인이 계약기간 중 2개월분 월세를 미납한 사실이 한 번이라도 있으면, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

• 임대차 계약의 대상이 상가인 경우, 임차인이 계약기간 중 3개월분 월세를 미납한 사실이 한 번이라도 있으면, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

요약

월세 미납시 임대차 계약을 해지하거나 갱신을 거절할 수 있는 조건과 절차는 다음과 같습니다.

• 주택의 경우, 월세를 2개월치 이상 연체하면 계약을 해지할 수 있고, 계약기간 중 2개월분 월세를 미납한 적이 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 상가의 경우, 월세를 3개월치 이상 연체하면 계약을 해지할 수 있고, 계약기간 중 3개월분 월세를 미납한 적이 있으면 갱신을 거절할 수 있습니다.

• 계약을 해지하려면, 내용증명으로 월세 미납 사실을 통보하고, 2주 내에 납부하지 않으면 계약 해지 통보를 하고, 1개월 내에 임차물을 반환하지 않으면 명도소송을 제기할 수 있습니다.

이상으로 임차인이 월세 미납시 임대차 계약의 해지 절차에 대하여 알아보았습니다.

부디 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.